传承规划-房产继承问题探析 - 房产继承的正确姿势

作者:韩环环律师 来源:原创 时间:2019-12-13

近一段时间很多朋友咨询房产继承的问题,兰迪家事与财富传承团队将大家关注的问题整理如下,供参考:

一、办理流程及所需材料

1. 一口受理

2018年2月24日上海市不动产登记局下发《关于本市实施不动产登记“全·网·通”服务改革的通知》(沪不动产登〔2018〕9号),将当前房地产交易登记和税收办理需要分别跑交易、税务、登记3个部门,调整为一口受理、内部流转、并联审批、统一时限,极大的提高了效率,方便了群众办理登记。但因继承及受遗赠登记涉及较多问题,暂不实行承诺时限。

2. 办理流程

3. 需提交资料

二、继承过程中所需的税金

1. 免征个人所得税:依据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第一条以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2. 法定继承免征契税(遗嘱继承需征契税):《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号),第一条对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。第二条 非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

3. 免征营业税:依据《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税〔2009〕111号)第二条 个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:(四)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

4. 免征印花税和土地增值税:依据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第二条,对个人销售或购买住房暂免征收印花税;第三条,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

三、继承过程中产生的费用

1. 不动产登记费:住宅80元/件;非住宅550元/件:

依据:《关于不动产登记收费有关政策问题的通知 》(财税[2016]79号)一、国土资源部和县级及以上地方不动产登记机构办理不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、异议登记时,收取不动产登记费。二、不动产登记费由不动产登记申请人缴纳。三、不动产登记费按件定额收取。八、不动产登记费的具体收费标准由国家发展改革委、财政部另行制定。

《国家发展改革委 财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(发改价格规[2016]2559号)(一)住宅类不动产登记收费标准:住宅所有权及其建设用地使用权一并登记,收取一次登记费,收费标准为每件80元。(二)非住宅类不动产登记收费标准:办理非住宅类不动产权利的首次登记、转移登记、变更登记,收取不动产登记费,收费标准为每件550元。

2. 工本费:第一本免费,第二本起每增加一本收取10元工本费:

《关于不动产登记收费有关政策问题的通知 》(财税[2016]79号)四、不动产登记费中包含一本不动产权属证书工本费。不动产登记机构依法向一个以上权利人核发不动产权属证书的,自第二本证书起收取工本费。

《国家发展改革委 财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(发改价格规[2016]2559号)二、证书工本费标准。不动产登记机构按本通知第一条规定收取不动产登记费,核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的,每增加一本证书加收证书工本费10元。

3. 公证费(非强制要求):

根据2016年1月1日开始实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条“因继承、受遗赠取得不动产,当事人申请登记的,应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等,也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”

2016年7月5日,司法部发布《关于废止<司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知>(司发通〔2016〕63号以下简称“联合通知”)的通知》,“继承、赠与房产办理登记事项可以不用“强制公证”了。

但是在实际操作中,因不动产登记中心需要对涉及继承的相关资料进行审核,最关键问题就是确定享有继承权的继承人,如果不能提供公证书或生效判决书,不动产登记中心要“专人专审”,这需要耗费非常长的时间,一般在半年到一年左右。所以,一般情况下,如果继承人之间没有异议,建议还是走公证流程,优点是快、便捷,缺点是花钱。根据上海市物价局、司法局《上海市实行政府定价的公证服务项目目录和收费标准》(沪价费〔2017〕16号),办理涉及房产的财产继承、赠与和遗赠的公证收费标准:按收益份额的面积计算,每平方米80元(不足一平米按一平方米计算)。

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