婚姻家事,财富管理- 相恋时难别亦难(恋爱购房法律问题解析)- 共有纠纷案由下法院审查要点分析

作者:韩环环律师 来源:原创 时间:2019-12-13

年轻人在恋爱期间购房的情况非常普遍,有时一方为表达爱慕,出资购房将房子登记在另一方名下;有时双方系恋爱多年,为结婚共同出资购买爱巢;然而,现实生活纷纷扰扰,很多情侣不仅没有笑着走进婚姻殿堂,反而因爱生恨,形同陌路最终面临分手分房的尴尬局面。

民事法律关系的不同决定着法院的审理思路和案由归类,兰迪财富传承团队律师以恋爱中购房这一普遍存在的社会现象,通过对不同案由下案件分类梳理,提炼总结法院审判逻辑与思路,并通过系列分析报告,以期对恋爱人士及为子女婚姻操碎心的父母们提供专业建议。本文重点分析共有纠纷案件(共同共有纠纷和共有物分割纠纷)中的相关法律问题:

案例:王先生和欧小姐曾是大学同学,俩人一起学习,毕业后双双进入外资企业,收入颇丰,2004年正处于热恋中的两人看中了一个楼盘,打算携手走进婚姻殿堂构建属于自己的爱巢。但不成想,购房后不到两年,两人因性格问题最终难免分手。分手后一直没有对房子分割问题协商好,后来两人各自结婚成家,其他成员的介入让房子分割问题变得更加复杂。

为便于阅读,笔者将两人购房至诉讼期间的重大时间节点详列如下图:

在案件审理期间,系争房屋仍登记在开发商名下,预购房屋权利人登记为王先生和欧小姐两人。因双方结束恋爱关系时,并未约定系争房屋的产权份额,此后亦未形成书面分割协议,庭审中,双方对定金5万元的支付情况各执一词,但均未提供相应证据。经评估,系争房屋市场价值为967.9万元,双方对评估报告无异议。

一审法院查明事实后认为:关于购房首付款,王先生、欧小姐分别于预售合同签订之日向开发商支付238,624元、45,000元;双方均未提供证据证明5万元定金由其一人支付,根据双方共同购房的事实,推定5万元定金系由双方均等出资。关于77.7万元贷款(商业贷款72.5万元和公积金贷款5.2万元),虽然贷款均以欧小姐个人名义申请,王先生在合同上仅列为抵押物共有人,但是根据银行卡交易明细及个人借款还款对账单等证据,可以认定自2006年10月开始,商业贷款和公积金贷款均由王先生按月向贷款行还款。系争房屋总房价款为1,110,624元,王先生共出资928,370.60元,占83.59%;欧小姐共出资182,253.4元,占16.41%。因双方终止恋爱关系时,对系争房屋的分割并无约定,法院考虑到共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,确定欧小姐的份额为21.41%。王先生以房屋评估价967.9万元为基数,向欧小姐支付房屋折价款207万元,系争房屋归王先生所有;欧小姐应于收到上述房屋折价款后配合王先生至不动产登记事务中心办理房屋登记过户手续。

一审判决后,王先生认为双方分手后,欧小姐将购房所有资料都给了王先生,后续贷款都是自己归还,一审法院调高欧小姐5%的出资比例不合理,遂上诉至上海市第一中级人民法院。

二审期间双方均未提交新证据,二审法院对一审法院认定的事实予以确认。

二审法院针对是否应当上调欧小姐5%的出资份额,经审理认为:虽然2004年购买系争房屋时商业贷款及公积金贷款的主贷人是欧小姐,但其早在2006年10月就将还款账户移交给了王先生,王先生承担了多年的还款压力后带来了房屋价值的大幅升值;欧小姐也没有充分的依据证明其在生产、生活方面有实际需要应予照顾,并且在一审审理中,欧小姐也是主张按出资金额确定房屋折价款,并未要求法院根据各自的贡献大小以及要求给予其生产、生活方面的照顾。故二审法院纠正王先生向欧小姐支付房屋折价款人民币1,588,323.90元。

本案可以作为恋爱期间有共同购房意愿相爱不成分手又分房的典型代表,案件双方当事人对于确认各自的份额,庭前都是做足了功课,充分保留了证据。以下笔者将围绕“共有纠纷案件”中需要重点关注以下几点进行说明:

是否有明确共同购房的意愿?类似情形可以涉及多个案由,根据个案的特点要选择适合的案由,共有案件中,首先要明确的是是否双方均有共同购房的意愿,这个是案件审理的基础。

是否办理了房产证?因分手后对房子归属问题谈不拢,大部分恋人不能配合办理房产证或不敢去办理房产证,担心因办证变成共同共有,对半分割,故大部分案件没有办理房产证。如果没有办理房产证,因涉及到诉讼后房屋权属问题,为便于法院查明案件事实,一般需要增列开发商为第三人参加诉讼。一般情况下,开发商的意见是:即便是办理系争房屋的产权过户,开发商也只有配合过户至其两人名下,无权擅自将系争房屋的产权直接过户至某一人名下;若法院判决系争房屋归一方所有,并由该方给予另一方折价款,则尊重法院判决。

是否有贷款?因房价高企,大部分年轻人在购房时采取首付+贷款(商业贷款和/或公积金贷款)模式,如果纠纷发生时,涉案房屋尚有贷款未结清,因涉及第三人利益,一般需要增列银行或置业担保公司为第三人参与诉讼。此时,第三人一般会要求先结清贷款,方同意进行产权变更。

是否设置其他抵押权?设有抵押权的房屋意味着权属的不完整,同上一条,为便于后期办理房屋分割,一般需要先涤除抵押权。

如何认定产权份额?根据法律规定,在共同共有案件中,如果没有约定按份共有或共同共有,或者约定不明确的,一般视为按份共有。按份共有的分割,如果没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。针对共同贷款部分,法院一般会结合贷款合同、主贷人、银行还贷记录等确认出资份额;针对一方虽为主贷人,但是按揭贷款由另一方归还的情况,一般需要提供转账记录,证明每月贷款由己方转账到还贷账户;针对首付款,如是银行转账,则需要提供银行交易记录来认定;首付款中如存在现金交付或一方将现金交于另一方,由另一方存款到己方账户再统一转账的情形,考虑到货币给付属种类物,在给付无特别说明条件下,法院对此比较谨慎。针对此条,为避免今后惹争议,建议恋爱期间共同购房的朋友能事先做一个书面约定。

如何认定贡献大小?法院一般会根据房屋买卖前期参与磋商程度、在签订购房合同中的地位和作用、履行付款义务、筹划装修、物业费缴纳等等综合认定贡献大小。

如何确定房屋的归属?一般法院会结合出资比例高、有实际履行支付折价款的能力、实际控制房屋等情况综合判定房屋的归属。

如何确定折价款?确定折价款首先要确定房屋市场价,该市场价如果双方能够达成一致,可以按照双方认可的价格;如果不一致且差距较大,则由评估机构进行评估,按照评估价计算;如果既不能达成一致又不委托评估的,法官咨询两家以上房产中介或评估机构,综合后作出房屋市场价。结合确定的出资比例,由得房者补偿另一方折价款。

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