婚姻家事,财富管理- 相恋时难别亦难(恋爱购房法律问题解析)- 婚约财产纠纷案由下法院审查要点解析

作者:韩环环律师 来源:原创 时间:2019-12-13

如约而至,本期我们重点分析婚约财产纠纷中的相关法律问题及法院的裁判思路。

在梳理过程中发现该案由虽然占比不高,只占全部恋爱期间购房案件的6%,但是上诉率却高达30.76%;并且在多起案件中,原告曾以民间借贷起诉被法院驳回后,再次以婚约财产纠纷为由提起诉讼。

一、 典型案例

牛先生系一公司老板,蒋小姐原为该公司的出纳。2012年两人确立恋爱关系,同年12月19日,蒋小姐与开发商签订商品房预售合同,房屋总价5749296元,截止2012年12月25日,牛先生通过银行转账方式向蒋小姐转账5,749,296元,由蒋小姐转账给开发商。

2013年3月28日,开发商向蒋小姐出具金额为5,749,296元购房发票。2013年6月至7月间,牛先生和蒋小姐因故终止了恋爱关系。2013年7月10日,牛某诉至法院要求蒋某返还575万元并支付牛某凯滨路房屋增值款115万元,共计690万元。

系争房屋至今尚未进行产权登记。系争房屋预售合同特别告知二中注明,不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非上海市户籍居民家庭,暂停在上海市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。

一审法院经审理后认为:牛先生、蒋小姐经人介绍相识后确立了恋爱关系,因相关购房政策所限,牛某无法以自己的名义在上海市购置商品房亦是事实。牛某称考虑到政策限制,且双方已进入谈婚论嫁阶段,遂决定由牛某出资,并以蒋某的名义购房,符合生活常理,显然牛某的上述出资行为是以两人结婚为目的的。据此,法院依法认定牛某上述的出资行为系以双方结婚为目的,但因双方已终止了恋爱关系,结婚的目的已无法达成,故对牛某要求蒋某返还575万元的诉请依法应予支持。但因牛某对蒋某仅有出资行为,而系争房屋的购房人系蒋某,故该房屋升值与牛某无关。

蒋小姐不服一审判决,以双方不存在婚约关系,牛先生的出资并非以结婚为目的,而是为解决上诉人的住房困难为由提出上诉,本案中被上诉人的赠与行为已经完成,上诉人已经依法取得了系争房屋的所有权。被上诉人的赠与行为不存在法定撤销情形,该赠与行为未附条件或义务,被上诉人无权要求返还。

二审法院经审理后判决:驳回上诉,维持原判。

二、 本案由下的诉讼请求

1. 请求返还购房出资款

婚约财产是男女双方以缔结婚姻为目的而产生的财产关系,在双方不能缔结婚姻时,财产受损的一方有权请求对方共同承担或返还相关财物。婚约财产的性质一般应为赠与性质,除贵重物品以外,一般不予返还。

在此类案件中,被告“防守”时一般以“赠与”或“彩礼”作为答辩意见。本案被告之所以不以“彩礼”答辩,一是因为按照《婚姻法司法解释二》第十条的规定,双方未办理结婚登记手续的,法院是支持返还彩礼的;二是彩礼本身具有特殊性,跟风俗习惯有关,有较强的习俗性,该笔巨额欠款一般不会认定为彩礼。蒋小姐答辩称该笔款项系原告的“赠与”,且已经完成交付,该赠与没有附条件或义务,也不存在法定可撤销的情形。法院对此,一般认为:根据法律规定,“赠与”是双方的合意,一方愿意赠送,一方表示接受。

就本案,实际蒋小姐并无证据表明原告有“赠与”的意思表示。即便男方出资购买系争房屋时完全有支付能力,但考虑到双方当时的交往情形,该出资行为也不能仅仅视为一般情形下之赠与,结合本案实际案情,该出资行为系男方囿于限购政策,双方以谈婚论嫁为目的,基于对女方的感情、信任,男方出资以女方名义购买,这才符合生活常理。因双方实际未缔结婚姻关系,女方无偿受益的状态不应受到法律保护,理应返还男方为其支付的购房款。

2. 利息损失是否可以主张?

根据检索的案例,绝大多数案件原告没有主张利息损失,只有1.54%的案件中提到利息损失,对此,如有证据证明确有利息损失,法院会酌情按照中国人民银行同期存款利率予以计算利息损失。

3. 房屋增值部分能否进行分割?

如果原告对该房屋仅有出资行为,房屋产权登记在被告一个人名下,根据不动产登记的原则,原告对于该房屋不享有物权,只能向被告主张债权,所以系争房屋增值部分与原告无关,法院不会支持分割增值部分。

4. “彩礼”能否退还?

男方出资但登记在两人名下,男方能否以女方名下的份额系“彩礼”,要求女方将该“份额彩礼”退还?

首先要确认“彩礼” ,上海市高级人民法院(沪高法民一[2004]26号)《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(二)》认为:彩礼具有严格的针对性,必须是基于当地的风俗习惯,为了最终缔结婚姻关系,不得已而为给付的,其具有明显的习俗性。

所以,在此类案件中,根据双方或收受钱款一方所在地的当地实际及个案具体情况,确定是否存在必须给付彩礼方能缔结婚姻关系的风俗习惯,否则只能按照赠与进行处理。不能适用司法解释(二)第十条的规定。基于常理及风俗,法院一般不认可登记在女方名下的份额是男方给付的“彩礼”。

对于该种情形的认定,上海市高级人民法院(沪高法民一[2007]20号)《关于审理分家析产案件若干问题的意见》中认为:恋爱期间共同购房,一方未出资但产权登记为两人共有,双方终止恋爱关系后分割共有财产,一般以10%到30%确定未出资方的份额。

我们的成功案例

恋爱期间,男女朋友为结婚需要在2014年共同与开发商签订期房购买合同,房屋总价93万,首付28万,在支付首付款时,男方经济紧张曾向女方及女方母亲借款8万元,一个月后便将此款予以归还。签订合同后,房屋按揭贷款、物业费、税费等与该房有关的全部款项均是男方一人承担。后双方因性格不合分手,未能走进婚姻殿堂。分手后,因涉及到办理房产证问题,双方对如何分割该套房屋协商不成,男方以婚约财产纠纷为由起诉至法院,请求判令«商品房买卖合同»项下的权利义务归原告所有,被告配合原告办理房屋产权登记手续。一审法院在立案时将案件登记为“同居析产纠纷”,因该案当事人并不存在同居关系,女方及其家属大闹法院,之后案由变更为“所有权纠纷”。庭审中,女方主张曾出资过8万元,虽然没有归还过贷款,但作为共同贷款人是有潜在的法律风险和还款责任的。

在庭审过程中,我方坚持认为本案系在恋爱期间因结婚需要购房,应该按照婚约财产纠纷案件进行审理,在未办理出房产证的情况下,如果按照所有权法律关系审理对本案没有任何实质意义,只是趋于表面化,即便案结但事不了。但代理律师意见未被法官采纳,最终法院判决驳回原告诉请。

一审判决后,原告上诉至苏州市中级人民法院,上诉期间将银行剩余贷款结清,涤除了抵押权。二审期间,经法院主持调解,由男方补偿女方12万元,女方配合男方办理更名手续等其他附属义务。而此时该套房屋已经增值到240万元;况且对于该8万元的性质确实存在争议。调解手续办理后,双方互相配合在一个月内将房产证顺利办理到男方名下,委托人对该案结果非常满意,不仅解决了实际问题,也化解了双方积压的矛盾,取得良好的社会效果。

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