婚姻家事,财富管理- 相恋时难别亦难(恋爱购房法律问题解析)- 所有权确认纠纷案由下法院审查要点解析

作者:法米罗团队 来源:法米罗团队 时间:2019-12-13

一、 大数据统计

所有权确认纠纷案件占所有统计案件中的42%

所有权确认纠纷案件各类情况占比

事先对房产筹划订立协议的情况

一、 数据分析

1. 为何案件数量大

民事法律关系的不同决定着法院的审理思路和案由归类,笔者此处通过对比各案由的形成以推测造成现实状况的原因:

1) 赠与合同纠纷:形成该案由的基础在于一方对系争房屋有明确的赠与另一方的意思表示并实际形成赠与法律关系,想必除了少部分为爱“痴狂”抑或是“日散千金”的人士,很少有一方愿意将辛苦购置的房屋全盘赠与,故而,该案由下的案件数目最少。

2) 婚约财产纠纷:形成该案由的基础在于男女双方已经形成婚约关系,试想,苦苦相恋终要修成正果大婚在即,婚纱与钻戒、幸福与美满就在眼前,有几对少男少女会突起纷争对簿公堂,因而该案由下的案件占比也仅有6%。

3) 同居析产纠纷:形成该案由的基础在于男女双方有着事实婚姻关系但尚未形成法律上的婚姻关系,往白了说,也就是生米熟饭大家都以为你俩是一对,但出于这样那样的原因就是没有领取红艳艳的结婚证。该案由占比稍高些,但毕竟无证驾驶是少数、无证驾驶走过风风雨雨却相看两厌更是少之又少,故占比也只有15%。

4) 共有纠纷:包括共同共有纠纷及共有物分割纠纷,即对系争房屋形成按份共有及共同共有的法律关系,该案由区别于所有权确认纠纷之处在于须有共同购买的意思表示且对房产权属没有异议、争议焦点在于如何分割份额。该案由下的案件数量占比32%(14%+18%),之所以也低于所有权确认纠纷,原因在于实际案件中,当事人双方往往不仅对份额有争议、对权属问题也有争议,往往想要辛苦购置的房屋而非仅仅只是份额的价值。

2. 房屋出资、登记情况及起诉情况

在所有权确认纠纷的案由下,笔者统计了“双方出资,登记在双方名下”、“双方出资,登记在一方名下”、“双方出资,登记在双方及一方父母名下”、“一方出资,登记在对方名下”、“一方出资,登记双方名下”五类情形,该五类分别占比21%、23%、6%、25%、25%。

有趣的是,不论男女、但凡是仅登记在一方名下的起诉方均为未登记方,但凡是出资方仅为一人的起诉方均为出资方(仅一例除外,但最终法院未支持未出资方的请求)。

天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往,在真正走到曲终人散之时、往昔即便山盟海誓情比金坚,终而难免人走茶凉。

3. 对房产分割的协议

在最终筛选出的81例案件中,双方对房产分割有协议约定的占20例,约为25%的占比。该20例中,除4例因协议经证明系伪造外,法院一概以相关协议为基础进行权属及份额确认(即便部分当事人以协议非本人真实意思表示抗辩,因其难以举证证明亦不予支持该抗辩)。

二、 案件要点

此类案件的处理关键如何确定房屋权属(以房屋登记情况为准,结合出资比例高、有实际履行支付折价款的能力、实际控制房屋等情况综合判定房屋的归属)以及在确定权属之后如何份额(以确定非产权人获得的折价补偿、一般依出资、对购置房屋的贡献度大小等确定)、房屋折价款(可依房屋市场价达成一致意见、或依据评估机构的评估意见)、如何确定对房屋的贡献度大小(根据房屋买卖前期参与磋商程度、在签订购房合同中的地位和作用、履行付款义务、筹划装修、物业费缴纳等等综合认定贡献大小)等(处理要点可详见于《相恋时难别亦难(恋爱购房法律问题解析)- 共有纠纷案由下法院审查要点分析》)。

律师建议

鉴于恋爱关系、同居关系、婚约关系等等均不受我国《婚姻法》保护,故类似案件的处理只能依据物权法、合同法等,在不存在夫妻共同财产制度的保护下,相关证明责任则由证明非共同财产变至证明非个人财产(即证明物权归属)。恋爱多年最终却仅能依靠贡献度、部分出资(需举证)等分得部分房产份额甚至一无所有的案例比比皆是,在此,笔者建议诸位少男少女,爱情诚可贵但也需有规划防风险,或莫负春光早结连理以婚姻法保护自身及婚姻、或简单协议尽早筹划以合同法保护自身及爱情。

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