婚姻家事,财富管理- 相恋时难别亦难(恋爱购房法律问题解析)- 同居购房问题探究

作者:韩环环律师 来源:原创 时间:2019-12-13

亲情诚可贵,爱情价更高;若为房产故,二者皆可抛。

爱情总是美好和令人向往的,恋爱中的两个人山盟海誓海枯石烂永不变心,然而,总有一些感情不能有始有终,曲终人散,情伤了,财散了。。。

据媒体调查,现代职场青年中有七成想“试婚”。

“试婚”是指未正式结婚前试行同居的形式,通过这样的形式增加对双方生活习性了解,以便婚后能够更好、更和谐的生活。然而,同居试婚带来很大的风险,万一对方是个渣男或渣女,有可能被骗的骨头都不剩。

本期,我们重点讨论同居期间购房如何分割问题?

同居在现代年轻人中非常普遍,但是因为没有依照法律规定进行结婚登记,这种同居关系是不受法律保护的。在解除非法同居关系,处理同居期间的财产分割问题时,一般认为同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产按一般共有财产处理。所以,法院在审理同居关系纠纷时,对当事人同居期间所得的工资、奖金和生产、经营的收益以及因继承、赠与等途径所得的合法收入,原则上归其本人所有;如果双方在同居期间有共同购置的财产或有共同经营所得的收入,应当按照双方的出资份额、所作贡献等公平合理地予以分割。

案例:郭甲、郭乙与郭丙三人为兄弟关系,郭丙与徐女士于2002年5月开始同居,生育一子一女。后因日常琐事发生纠纷、无法共同生活,徐女士遂起诉到法院要求分割双方同居期间购买的两套房产并对子女抚养问题作出处理。

法院审理后认为:案涉两套房产虽然登记在郭丙名下,但郭甲与郭乙提供了转款凭证,证明郭丙名下两套房产的实际购买人系郭甲和郭乙,郭丙认可案涉房产为郭甲和郭乙所购买,徐女士主张房产系用家庭共同经营所得的利润购买,但没有提交任何证据予以证明,法院对徐女士主张分割房产的请求不予支持。

悲不悲惨?可不可怜?两人以夫妻名义共同生活了几年,育有一儿一女,房子也确实登记在她所谓的“老公”名下,就因为缺少“结婚证”,导致分不到一点份额。。。。

为什么法院会做出如此判决呢?

因为徐女士与郭丙没有依照法律规定进行结婚登记,双方是不受法律保护的同居关系。根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定:“解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理。”据此,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人所主张的事实,由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于同居期间一方名下的财产,主张共有的一方负有举证责任,但徐女士又不能提供相关证据,故其无权要求分得一套房产。

如何才能避免徐女士的悲惨遭遇呢?

实际上法律规定,解除同居关系时同居期间双方共同所得的收入和购置的财产,如双方无约定,按一般共有财产处理。所以,除了法律规定,当事人之间可以对同居期间的财产进行约定,掌握好“约定”这一秘籍,就可以破解这一难题。

一、共同出资,房屋登记在两人名下,可以协议约定份额

李小姐和王先生曾是一对恋人,两人同居一段时间后,欲共同出资购买一套住房,在签订购房合同时双方在合同中明确,李小姐出资房屋总价的30%,王先生出资房屋总价的70%,办理房屋产权证时,也记载李小姐拥有30%的份额,王先生拥有70%的份额。此后,因双方发生矛盾不可调和遂分手,分手后,两人重新组成家庭,李小姐起诉要求分割该套房屋。

本案中因双方已对系争房屋的份额作出明确约定,故应根据双方确定的份额对系争房屋进行分割。鉴于王先生在房屋内享有较大的份额,故法院确定系争房屋归王先生所有,王先生按照比例给付李小姐相应的房屋折价款。根据双方确定的房屋价值和贷款情况,法院确定王先生应给付李小姐房屋折价款为:(房屋市场价格—剩余贷款)×30%。

二、共同出资,因限购条件只能登记在一人名下,双方可以通过协议或律师见证协议的形式进行约定。

林先生和缪小姐系一对恋人,因限购政策,缪小姐不符合上海市购房条件,所以两人协商共同出资,将房屋登记到林先生名下。其中首付款部分缪小姐出资30万,林先生出资40万,由林先生负责归还贷款,由缪小姐承担家庭日常生活开支,该房屋归两人共同共有。双方为避免今后产生争议,前往一家律师事务所,希望律师能够对其双方的约定做出见证。律师经过一番询问后,根据双方提供的相关资料起草协议,林先生和缪小姐经过仔细阅读无误后,在律师见证下签订该份协议。五年后,因林先生在双方同居期间又和其他女性产生暧昧关系,缪小姐一气之下起诉到法院,要求法院依法分割两人共同购买的该套房屋。在法庭上,林先生坚称该套房屋系登记在其一人名下,是其个人财产,缪小姐无权要求分割;当缪小姐拿出经律师见证过的协议后,林先生称签订该份协议时,喝过酒不清醒,没有仔细看内容就签字了,所以这份协议应该无效。

法院经审理后认为,虽然系争房屋的权利人仅为被告一人,但原告提供的律师见证协议形式合法,被告的签名真实,且被告未能提供证据证明其在失去辨知能力的情况下签订了协议,也未能提供相反证据证明此协议无效,因此,法院确认原告提供的律师见证协议合法、有效,系争房屋为原、被告共同共有,对系争房屋的分割原则上按协议处理。但考虑到本案系争房屋登记的权利人为被告,且为被告的唯一住房,故本院认定系争房屋的所有权仍归被告所有,剩余购房贷款本金及其利息由被告一人向银行归还,被告向原告支付房屋折价款。

本案中,虽然房屋登记为林先生一人所有,但是缪小姐未雨绸缪,提前对该套房屋进行了约定,避免了情感受挫又钱财丧失的两败局面。

综上,针对同居期间购置房产问题,法院一般会审查同居期间财产来源及出资情况,财产权属登记情况,使用现状,双方是否有其他书面约定,是否有债权债务,双方对财产的分割意见等。如果双方财产来源及出资并不能十分清晰界定,建议恋爱中的人们不要被爱情冲昏了头,尽量能双方对大额财产作出明确的书面约定,避免今后产生争议。

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